Hvað er afsal?

Þessa spurningu fæ ég reglulega og hér reyni ég að útskýra þetta á mannamáli.

Afsal er sönnun þess að einstaklingur eða félag eigi fasteign
Þegar einhver ætlar sér að selja fasteign þá verður hann að sanna að hann eigi eignina. Afsal er skjal sem sannar að einhver eintaklingur eða félag eigi fasteign sem er skráð hjá Þjóðskrá. Í fasteignaviðskiptum er afsal stundum kallað “eignarheimild” seljanda. Afsali er þinglýst hjá Sýslumanni á þá eign sem um ræðir. Það þýðir einfaldlega að enginn annar en sá sem á afsal fyrir eigninni getur sagst eiga hana.

Kauptilboð -> Kaupsamningur -> Afhending -> Afsal
Þegar fólk selur og kaupir fasteign þá er ferlið oftast þannig að gert er kauptilboð í eignina. Ef seljandi tekur tilboðinu þá er haldinn kaupsamningur. Eftir kaupsamning fer fram afhending á eigninni og eftir afhendingu þarf að gera upp opinber gjöld sem eru m.a. fasteignagjöld, vatns- og fráveitugjöld og brunatryggingar. Þegar búið er að gera þessi gjöld upp er hægt að halda afsal og svokallað lögskilauppgjör á opinberu gjöldunum.

Afsal nánast allaf haldið eftir afhendingu eignar
Afsalið er semsagt haldið þegar hægt er að gera lokauppgjör á milli kaupanda og seljanda. Afsal er þess vegna ekki haldið fyrr en eftir að nýr eigandi hefur tekið við eigninni. Það er nánast regla að afsal sé haldið nokkrum vikum eða jafnvel mánuðum eftir að nýji eigandinn tekur við. Ástæðan fyrir því er að oft sjást “ágallar” og “gallar” á fasteign eftir afhendingu. T.d. blettur á parketi sem ekki sást og var ekki hægt að sjá þegar eignin var skoðuð því hann var undir húsgagni. Þegar hús eru tæmd fyrir flutning og allt tekið niður af veggjum geta komið í ljós atriði sem kaupandinn hefur rétt á að fá lagfærð á kostnað seljanda. Einmitt þess vegna er afsal haldið eftir afhendingu, og afsalsgreiðslan höfð á sama tíma til að tryggja að seljandi mæti til að undirrita afsal og til þess að það séu eftir peningagreiðslur ef á þarf að halda.

Þegar afsal er haldið þarf semsagt allt að vera frágengið á milli aðila og þá á að vera búið að útkljá hugsanlega deilumál.

Hærri afsalsgreiðsla í nýbyggingum
Þegar um er að ræða glænýjar eignir sem verktaki selur er ekki síður mikilvægt að kaupandi fari fram á að við fasteignasalan sem selur eignina að afsalsgreiðslan sé nægilega há til að halda verktaka við efnið. Þegar nýjar eignir eru afhentar þá er mjög algengt að ýmislegt sé ófrágengið í viðkomandi eign og ekki síður sameigninni. Kaupandi er mun betur settur til að krefjast þess að eign sé í samræmi við sölulýsingu og skilalýsingu verktaka ef afsalsgreiðsla er eftir og þannig virkar það hvetjandi fyrir verktaka að klára allt sem fyrst, til að fá allt greitt sem fyrst.

Til að draga þetta saman:
1. Afsal segir hver er löglegur eigandi fasteignar.
2. Kaupandi greiðir afsalsgreiðlsu við undirritun afsals.
3. Kaupandi greiðir afsalsgreiðlsuna þegar seljandi hefur staðið við sinn hluta kaupsamningsins.
4. Seljandi fasteignar afsalar sér eigninni með því að undirrita afsal þegar kaupandi hefur staðið við sinn hluta kaupsamnings og greitt allt að fullu.
5. Aðeins afsalshafi getur selt eign, veðsett eign, og endurfjármagnað fasteignalánin sem hvíla á eigninni.

Elvar Árni Lund – Eigandi Nýhöfn fasteignasölu og löggiltur fasteignasali